品薄の状況下ですが収入減の今、無駄な出費を抑えて乗り切っていきましょう!!

　緊急事態宣言が延長されることが決定し、除菌グッズをはじめ品薄状態が継続することが予想されます。そこで、品物がないから仕方なく高値転売商品を買いたい気持ちになることと思われますが、そこは頭を使って収入が減っている今、無駄な出費は抑えるように努力しましょう。
　まず、もっとも必要なマスク。２月中旬くらいまでは、時々ドラッグストアに入荷していましたが、とうとう国内在庫分は底を付いた感じです。不織布やゴム紐などの原材料価格自体が高騰してしまったため、 結局一箱５０枚入りで３０００円前後と、平常時の６倍ほどの価格になってしまいました。なかには、もともと中国輸入服飾雑貨などを取り扱っていた店舗が中国から仕入れて頑張って低価格で販売したりしていますので、販売サイトをよく見て品質のしっかりしたものを購入するようにしましょう。中には法改正で売れなくなった転売屋が今頃、正規販売のふりをしてECサイトに出店してたりしますから、各種証明書があるかどうかや販売会社として以前から存在していたどうかなど良く確認して、転売屋から購入しないように注意しましょう。
　そして、緊急事態宣言延長により再び発生するかもしれないティッシュ＆トイレットペーパーの買い占め。これは生協などの定期購入を活用して乗り切りましょう。生協などの場合、定期購入分はまず先に数量を確保してから通常購入や店頭用に割り振られるので 、必要量より若干多めに定期購入を設定しておくことをお勧めします。
　次に除菌グッズ。除菌アルコールは品薄かつ、セドラーと言われる転売屋の買い占めにあっていますのでよほどタイミングよくお店に行かなければ 入手不可能です。しかし、最近は各酒造メーカーが除菌に使える高濃度アルコール製品を製造販売していますので、当面はこれで代用しましょう。メルカリやAmazonは高値転売の温床になってますので、これらを避け、楽天などの酒屋さんのサイトや店頭での予約販売で正規価格で購入しましょう。500ml ６本セットなど箱買いで送料無料になるものが多いので酒屋さんのサイトをチェックしてみて下さい。
 そして次に入手が難しくなってるのがハンドソープ。これも製造メーカーの直販サイトで購入するのが間違いないと思います。また、定期購入ができる商品があれば設定しておくことをお勧めします。
　それから除菌ウエットシート。これはもともと製造数が少ない商品ということと、原材料である不織布やアルコールが品薄状態なので、供給量そのものが極端に少なくなっています。しかし、赤ちゃんのおしりふきや介護用・ペット用などはまだ在庫があります。
これらで代用して最終的な除菌は高濃度アルコールを使って対処すれば良いかと思います。
　このようにアイデア次第でセドラー達の高値転売商品をわざわざ購入しなくても生活できます。
　この収入減の中、無駄な出費を抑えて賢く乗り切って下さい。

マンションでリスクが高いのは、どのお部屋だと思いますか？

マンションなどの集合住宅で管理状態によりリスクが高くなる居室が在るって事をご存知でしょうか。
それは最下階と最上階です。
まず１階や地階などの最下階。ここでは、汚物の詰まった排水管が爆発し居室内に汚物が散乱する事が在ります。
私の認知している事例では、一件目は賃貸の市営住宅で一階居室に詰まった排水管から汚物が散乱しました。以後、こちらの市営住宅では町内会費より排水管清掃費を捻出して二年に一度の排水管清掃を実施しています。
二件目は、分譲マンション一階での排水管詰まりによる汚物散乱事例。こちらのマンションでは、油圧式エレベーターを採用していたのですが、建築時にエレベーター会社から湿気を避けたいので排水管を付近に通さないで欲しいと要望され、排水管取り回しの設計が変更されました。それにより部分的に負担が大きく掛かってしまったこと、定期的な清掃がされていなかった事により排水管詰まりが発生したようです。
　そして、次は最上階のリスクですが、これは第一に雨漏りです。私が２０年前に購入した分譲マンションでは築１年半で最上階で雨漏りが発生しました。屋上防水シートの貼り合わせが悪かったようです。特にこのマンション、屋上の屋根形状がかまぼこ型になっており、工事作業者は屋根の先端付近では落下の危険性が在り、誰が見ても作業時の足場が不安定な状態です。補修作業時は超大型の高所作業車を持ってきて行っていました。このような特殊形状の屋根は防水シート貼り合わせ時の施行不良発生リスクが高く、雨漏りがしても仕方ない構造なのかもしれません。
　第二に日射による温度上昇リスク。かまぼこ型の屋根は防水シート施行不良が発生するリスクはある反面、屋根裏に空間が在り排熱性は高いのですが、平坦な屋根形状の場合、夏場は最上階の室温が上昇しエアコンが効きにくい状態になります。これを防ぐためには、耐熱・遮熱シートを貼る、屋上緑化を実施するなどの方法が在ります。最も価格の高い最上階ですが、ある意味、最もリスクが高いのも最上階と言えるかもしれません。
　マンション管理の現場では、このリスクが高い最上階と最下階の状態・管理方法に特に気を付けなければなりません。

マンション共有部に新電力の採用を検討してみては如何ですか。

電力自由化によりマンションでも新電力が選択可能になっています。
新電力の電気を既存の電力各社が送電することにより実現しているサービスです。
　分譲マンションでは特に共用電灯での電力使用量が多い為、新電力による削減を検討してみたいと思います。
　そこで、私の住むマンション（九州地方）で採用するという仮定で、下記の三社を比較検討してみました。

『西部ガス電気』
西部ガスが新たに始めた電気販売事業で、従量電灯のみのサービスです。電子メールにて問い合わせたところ動力に附いてはサービス開始の予定は無いとの回答を頂きました。
最もお得なプランの加入には共有部にガスの契約が必要です。
私の住む当マンション共有部にはガス契約が無い為、加入できるのはシングルプラン1となり、基本料のみの割引となります。60A契約で、お得度は月当たり１２９円６０銭、年間１６００円となります。

『ＨＴＢエナジー』
ハウステンボスを運営する旅行会社ＨＩＳが母体となる新電力会社です。
ハウステンボス敷地内に発電所があり供給力では問題ありません。
こちらは、従量電灯のほか、動力に附いてもサービス開始予定です。動力つにいては明細書などを提出して頂いて都度見積りしているようです。
従量電灯の方は、通常のプランでは割引率５％ともう一つといったところでしょうか。

『ナンワエナジー』
鹿児島の企業で九州内、店舗や学校・病院などの大規模施設での実績が多く信頼度が高いようです。　割引率は最高で１０．２%と最大です。
自社発電所及び契約企業の発電所から余力電力を購入して供給しているため、電力調達コストが最も安いのではないかと思われます。
私の試算では、自身の住む４０戸程度の小規模マンションでも従量電灯だけで、年間４５０００円ほど削減可能です。

なお、パソコンや家電などで電力使用量の多い私の個人宅では『ナンワエナジー』に加入しております。
我が家の場合、年間一万円ほど削減できると試算しています。

他には、風力発電や地熱発電など再生可能エネルギーを採用した新電力も多数あります。
個人的には安全な電力を増やす目的で新電力に各社に加入するというのもありかなと思いますが、マンション共有部では割引率優先で採用するのが最善かと思います。

管理費と修繕積立金の見直し方法

今日は、分譲マンション居住者にとって、最も気になる｢管理費と修繕積立金」の見直し方法について考察してみます。 そもそもなぜ見直しが必要になるかというと、１０年から１５年に一度行われる大規模修繕時に十分な資金を蓄えておく必要があるからにほかなりません。 現在殆どの分譲マンションでは購入時に修繕積立基金として一定の金額を購入費と一緒に支払っていることと思います。これは、大規模修繕時に一時金を徴収することなく円滑に行えるように管理組合に積み立てておく資金です。しかし、この基金は初回の大規模修繕でほぼ使い切ってしまう事になります。２回目以降の大規模修繕には、皆さんが月々管理費と一緒に支払っている修繕積立金のみで行わなければなりません。当然不足しますので、一戸当たり１００万円など高額な割り当てが発生したりします。 　それを避けるために、入居当初、出来るだけ早い時期から管理費と修繕積立金を見直していく事をお勧めします。
まずポイントその1、
　管理費と修繕積立金比率の見直し、つまり修繕積立金の値上げ無しで比率変更を検討してみましょう。
まずは月額５００円の移動、つまり管理費を５００円値下げし、修繕積立金を５００円値上げが出来ないか検討してみましょう。あなたのマンションの決算時には毎年数十万円単位の余剰金が出ていませんか。余剰金の額にもよりますが、一件当たりにすると３００円～５００円の余剰金が発生していませんか？　もちろん、緊急時用に余剰金は必要なので、これだけで移動が出来るわけではありません。そこで、管理費目を良く見直してみて下さい。どこかに見直すべき費用がある筈です。例えば、植栽管理費。異常に高いと思いませんか？　管理会社の内部利益が入ってますから、高額になっている筈です。これを理事会で直接、地元の植栽管理会社に依頼して見積もりを取ってみてください。恐らく、これだけで月額５００円の移動は可能だと思います。
そして、ポイントその2、
　管理委託費の見直しでプラス５００円の修繕積立金への移動。マンション管理費の中で一番高いのが管理委託費です。これは特に内訳の記載も無く、３０万円とか高額になっていませんか。管理委託費には、日常の清掃・ゴミの回収、エレベーター管理費、決算書作成代、事務費などが入っています。さて、あなたのマンションの管理人兼清掃員は何名いて何時間勤務しているかご存知ですか。ちなみに、私のマンションの清掃兼務の管理員は一名で朝７時から１０時くらいまでのほぼ３時間勤務です。仮に彼の自給が１０００円としても月約２０日間勤務したとして６００００円、エレベーターは６名乗り、メーカーのフルメンテ契約で高く見積もっても６８０００円くらい、残りが管理報告書や決算報告書代などの事務費などと考えても、管理委託費月３０万円では高すぎます。まあ、この程度なら１８万円くらいが妥当ではないでしょうか。近隣のマンションの方と交流をはかる、もしくは他の管理会社に見積もりを取って相場を探るなどしてみて下さい。次期契約更改時に値下げ交渉できるように十分な資料を揃えて置きましょう。管理委託費の減額に成功すれば、管理費から修繕積立金への比率移動プラス５００円はかなり実現可能なラインになってくると思います。
　この２つのポイントの実行で１０００円積立金を増額できた場合、例えば全５０戸のマンションでは１０００円×５０戸×１２ヶ月、つまり１年で６０万円、１５年周期で大規模修繕を行うとすると９００万円積立金を増額できることになります。途中で定期預金などして運用すればもう少し積み増しできる計算です。
　たかが、１０００円、されど１０００円です。
しかも、なにより居住者（組合員）の負担にならない管理費と修繕積立金の１０００円の比率移動ならば実現できそうだと思いませんか？ ぜひ、すぐにでも実行してみて下さい。
そしてこのハードルを越え、修繕積立金への組合員全員の関心が高まった時は、ポイントその3、毎月の修繕積立金の増額５００円を提唱してみましょう。
これは組合員各戸５００円の負担増ですが、５０戸のマンションですと、何もしない時に比べて１５年で利息含めて１３５０万円以上も修繕積立金を増やす事が可能になるわけです。
どうですか、「これなら出来るかも！」　って思いませんか。
そうです、これなら出来るんです。ご検討ください。

住宅の任意売却を考える前に・・・

　先日、郵便受けに、任意売却を斡旋する業者の広告が入っていました。 不動産、この場合マンションなどの支払いが苦しくなり、支払いが滞り気味で銀行から競売されてしまいそうな時に、先に良い条件での売却をお手伝いしますよ！！　というような内容が書かれた広告です。 　しかし、任意売却の前に良く考えてみましょう。 まず、本当に支払えない額なのかどうか。住まいを売却してしまえば、当然、賃貸物件などに移住するしかありません。独身ならば確かに安いアパートに越したほうが月々の生活は楽になるでしょう。しかし、3人あるいは4人家族、もしくはそれ以上となると、結局高額な賃貸マンションを借りなければならず、解消した筈の住宅ローンとさして変わらない高額な家賃という負担が掛かってきます。終には、個人破産となる可能性が高いと思います。 　つまり、お住まいの地域で、「購入した場合・賃貸した場合」の住まいのコストはだいたい月々このくらい掛かるものだという認識を持った上で、賃貸したほうがお得な場合のみ、売却することも検討に値するということです。 　その売却もチラシの業者の任意売却とは結局、サラ金業者の現金買取であり、現金買取は媒介で時間を掛けて売却する時と比べて、良くて市場物件価格の７割ほどとなり、競売よりは良いものの、売り急いで損をする可能性が高いと思われます。 　出来れば、支払いに苦渋する前に、近隣の賃貸相場などを調べた上で、売却して賃貸しても、さほど生活費に変化がないようであれば、通勤時間を３０分あるいは一時間ほど延長した範囲で新たな住宅を賃貸・分譲双方でコスト比較し、生活圏そのものの移動を考えたほうが、現実的であると思います。 　また、今のお住まいを売却する場合も出来る限り任意売却ではなく、不動産の専門業者を通して仲介・媒介で売却すると、ほぼ市場価格で売却することが出来ます。またローン残高が想定売却額よりずっと低いのであれば、多少の損は覚悟のうえで、急いで不動産業者に買い取ってもらうほうが、住宅ローンの苦渋から早く解消されて良いかもしれません。 　いずれにせよ、収入に対する住宅費が高額すぎる場合は、どのようにしても生活苦は変わりません。どれだけ高収入でも住宅高騰地域に住んでいれば何時かは生活が破綻します。場合によっては住まわれる地域の変更と共に転職という思い切った選択も必要になってくるかもしれません。 　

マンションは今が買いどき！！

アメリカのバブル崩壊による金融不安が広がる中、投機マネーの衰退で原油価格が大幅に下がってます。円高も後押ししガソリン価格はリッター１４０円代に急落してきました。このガソリン価格の低下により、自動車メーカー各社が推進してきたまだまだ乗れる車を買い替えさせる「エコ替え」は減少するでしょう。
　家計から「エコ替え」資金分が不要になり、この分が住宅購入資金にまわせるようになります。経済対策として住宅ローン減税の拡大もほぼ決まっているようですから、マンション購入のチャンス到来と言えます。
　しかし、ここ数年土地価格の上昇、資材価格の上昇が続いたため、マンション価格も若干高めに推移してきました。ただし土地価格のほうは、停滞もしくは下がり始めています。そこで狙い目のマンションは資材価格の上昇前に立てられた売れ残りマンションか、土地価格が下がり資材価格の円高差益が還元されて安くなってくるこれから着工されるマンションのいずれかになると思います。
　いま正に新築で販売開始されたばかりのマンションはコスト高な局面で設計されていますので、価格が高いかチープな資材で安く仕上げられているか両極端なものが多いように思います。チープなほうは、筐体部分にもコストダウンしているかもしれないのでお勧めできません。
　不要になった「エコ替え」資金は賢く大切に使いましょう！！

地上デジタル対応テレビはまだまだ少ない！！

　地上デジタル放送がいよいよ始まります。２０１１年７月にはアナログ放送が終了することになっています。
　そこで、♪地上デジタル対応テレビ♪への買い換えを考える時期に来ているのですが、ネットで探す限り１４型程度の小型サイズの地上デジタル対応テレビが見つかりませんね。
　この小型クラスは子供部屋やキッチン、そして書斎のサブテレビとして需要が高いのですが、今のところ買い換えに適した商品が存在していません。
　コスト重視の小型クラスで、アナログ、デジタルのダブルチューナーというのは厳しいのでしょうね。２０１１年７月以降はデジタル専用低価格小型テレビが発売されることと思いますが、買い換え需要が見込まれるのに現段階で商品が無いというのはメーカーとして片手落ちでしょう。
　また、これと同じく低価格なデジタル対応ＶＨＳビデオデッキというのも見あたりません。
デジタルだからテレビもビデオも高級が当たり前なんてやっていたら、消費者がテレビから離れてしまいますよ。
　家電メーカーの未来は如何に・・・・・・・・・・・・・(^_^;)(^_^;)(^_^;)